来源:网房产
随着多个城市陆续出台新规和意见文件，“四代宅”的浮夸一面正在现形。
例如在广州，近日《住宅户型标准化图集(征求意见稿)》正式出炉，把40—140㎡共8个面积段、21套“好房子”参考户型摊开在桌面上。这被视为自去年以来“收紧四代宅”、“严管偷面积”、“严控赠送面积”的系列规范研究之后，广州的又一记重磅。
而就在今年6月底，广州荔湾区才开出了首张“偷面积”罚单——对力诚榕诚湾开发商罚以9.8万，是两栋原报建为“装饰柱”改成“结构柱”的建造造价的10%。
不止是广州，天津、北京、西安、武汉、成都、福州、长沙等全国多个城市都出台了政策“收紧四代宅”，并且政策方向完全一致：把“得房率内卷”按回100%以内。
多个城市这一系列政策拳出来后，市场一度出现“四代宅被叫停”、“得房率130％-150%终结”等呼声。
得房率超过130%、赠送面积......这些听起来是为业主好，实则不一定。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉网房产，打着高品质或新规产品（四代宅）的幌子“偷面积”，有多重隐患。
比如，以得房率隐藏合理价格，会扰乱市场价格。
有些四代宅新房的计算得房率后价格，比其他在售项目、同类二手房还要低，这是不公平竞争。
“这也是导致广州2025-2026年房价名义下跌的重要原因，后者降价反噬到新规产品，导致项目之间恶性价格内卷。”
李宇嘉表示，之前开发商普遍认为，新规产品能加速新房销售和卖地，政府不会严管。但偷面积等情况，已经对广州楼市产生了非常大冲击，倒逼地方政府不得不强化批后监管。
此外，得房率过高、过度偷面积容易造成安全隐患、工期、民事等纠纷问题。
并且，这种风气容易导致好房子、高品质走歪，产品同质化竞争、低水平内卷，到头来导致去化下降，地方土地价值也被人为降低。
但广州新规发布后，真正验收的项目不多，如果严格监管，估计很多项目都要缴纳罚款；对于没有批售的部分，购房者严谨慎对待开发商的宣传，可能会存在无法验导致部分面积实际无法使用。
“伴随广州、北京、上海、成都等城市陆续收紧审批尺度，封堵偷面积的空间，这预示着，同质化竞争、低水平内卷结束。当然前提是批后监管长期、严重执行下去。”李宇嘉表示。
值得一提的是，如果新的规范在全国各地落地，那么不少大家“习以为常”的设计，可能会出现大改变。以“广州好房新文件”来研究，可能会出现的情况，比如——
1.空调必须“外挑”，不能放飘窗下面
因为空调外机位必须与建筑一体化设计，做成“突出外墙外侧、不与室内相通”的悬挑式空调搁板；搁板进深＞0.8米就必须计容（不得免费送）。
也就是说，空调必须挂在外墙外面，不能塞进飘窗台下方内侧、也不能做内凹式机位。
2. 飘窗不能砸了，交付就是80cm实墙
前两年样板间流行“交付后帮砸飘窗”，现在新盘销售自己都改口：“80cm结构飘窗按原样交，不能砸”。
厨卫以外房间也要做内凹飘窗。后期砸掉变室内的情况，不再让过审。
3. 花池不是送的，40米以上楼层花池禁止改动
现在的“四代宅”很常见阳台花池、结构板包装成“全赠送花园”。但新要求下来后新口径必须变成——40米以上楼层花池位置不允许后期改动封堵，防高空坠物也防偷面积。
4. 阳台“买一半送一半”封顶20%
新的好房标准，半开敞空间（阳台/入户花园）占套内≤20%才半计容，超出部分全部计算房产面积。
主景观阳台可以不限进深，但必须满足连续开敞率≥40%。也就是说，你不能把大阳台全封玻璃房当卧室用，封死就不符合开敞率，得全计容。
5.得房率130%-150%堵死
新标准之下，公共开放空间（空中花园/连廊）首层外只剩5%不计容额度。
以一栋1万㎡计容住宅来算，首层以上所有“空中庭院、公共平台”加起来免费面积只能在500㎡，也就是说“得房率 130%~150%”的四代宅空中花园基本不可能了。
6.“实用率”打回73%~86%
广州发布的户型标准化图集（征求意见稿）中，飘窗占比卡在套内10%以内，实用率参考区间73%~86%。此处虽未强制，但意味着“100%以上得房率”被官方参考答案否定，销售再喊120%就是夸大宣传了。
7. 同单元窗对视≥4米，异单元≥15米
以前为了多塞面积，开发商可能会做凹窗、L型飘窗。这样的结果是，如果楼间距不够大，那么对面楼能看清你们家吃饭。
新规则把对视距离卡死，顺便让L型大飘窗偷面积也没空间了。
那么，你对这一批收紧四代宅的新规，好房子的新标准，怎么看呢？
（主编/网王婷婷）
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