（来源：财富情报局）
本文为财富情报局原创
作者丨石钰
2026年，中国公募REITs市场发生了一场“核爆”级的扩容。
截至当前，已有14单商业不动产REITs相继发起申报，累计拟募资规模突破460亿元。与此同时，香港财政司正式将REITs纳入互联互通机制，内地资金南向通渠道即将打通——5%至7%的派息率，成为当下资产荒中少有的明牌套利空间。
回望2025年，公募REITs市场交出了稳健的成绩单。全市场78只产品，总规模已达2099亿元。从收益看，过去三年平均分红率达5.73%，较中证红利指数高出0.21个百分点；分板块而言，消费类REITs近一年涨幅28%，交通类年分红54亿，能源类亦贡献14亿。
机构预测，2026年规模冲击3000亿，未来敢喊万亿。更有投资者喊话：未来3-5年，市场增速稳住30%以上。从体量到玩家，都是个极具潜力的新兴市场。最关键的是，它能帮上市公司把资产负债表盘活。
一切信号似乎都表明，市场很乐观。
然而，一组数据勾勒出另一番图景：机构投资者持有比例已从88%攀升至97.2%。其中，产业资本、券商、保险三大类机构合计占据了92.8%的份额。个人投资者的持仓占比，不足10%。
一边是研究机构频频喊出“配置价值凸显”、“资产荒下的确定性机会”，另一边则是机构资金已将牌桌围得密不透风。
当超过97%的筹码掌握在少数几类玩家手中时，一个值得思考的问题是：对后上桌的参与者而言，这究竟是分享红利的窗口，还是为流动性承接的局？
01
对于多数投资者而言，公募REITs仍是一个相对陌生的概念。
通俗来讲，其本质是将大型不动产的产权或经营权拆分为标准化份额，供公众投资者以小额资金参与持有，并分享底层资产产生的稳定收益。
在过去，投资高速公路、机场、产业园区或仓储物流等大型基础设施，资金门槛极高，基本属于机构投资者或产业资本的专属领地。而公募REITs的出现，彻底改变了这一格局——通过资产证券化，将原本动辄数十亿的不动产“切分”为面值较低的公募份额，投资者仅需数百元即可间接持有资产，成为“微股东”，参与租金、过路费等经营收益的分配。
以一只高速公路REIT为例，其底层资产是一条高速公路的收费收益权。假设基金份额面值为1元，投资者认购1000份，即相当于持有了该高速对应比例的“收益权份额”。
其收益来源主要来自两方面：一是分红收益，即高速公路每日收取的通行费，在扣除养护、运营等成本后，根据监管要求将不低于90%的可分配利润以分红形式派发给持有人；
二是交易价差，即若该路段车流量持续增长，市场对其未来现金流预期提升，基金份额在二级市场的交易价格可能随之走高，投资者可通过卖出份额实现资本利得。
对个人投资者，公募REITs有三个友好的特点：
1、门槛极低，场内100 份起投（大多几百块），场外 1000 元就能上车；
2、强制分红，监管硬性要求每年把至少90% 的可分配利润分给投资者，比普通理财 “收益看运气” 更确定。
3、流动性好，在沪深交易所上市交易，像股票一样随时买卖，不会像房子、商铺陷进“想卖卖不掉” 的困境。
02
自2021年首批5只产品上市以来，国内公募REITs市场驶入快车道。
截至2025年末，境内上市公募REITs已达78单，发行规模（含扩募）站上2099亿元。五年间，底层资产从传统基建延伸至商业不动产，市场版图持续扩张。
扩张动能源于底层逻辑：分红。
国信证券统计：2022到2025年，公募REITs年平均分红率5.73%，压过中证红利指数的5.52%。0.21个百分点的差距，在资产配置视角下或许微小，但在当前资产荒的宏观环境中，却构成真金白银的比较优势。
再看利率，近三年公募REITs分红率和十年期国债收益率的息差，一直维持在300到400个BP之间。比起股债，REITs的现金流优势肉眼可见。
据Choice统计，2025年全年，66只公募REITs累计分红金额约109亿元，平均每只产品分红2.64次——相当于每四个半月，持有人账户便会收到一笔现金回馈。
具体案例可窥见分红机制的兑现力度：中金普洛斯REIT于2025年12月底发布第四次分红公告，年内累计分红3.42亿元。自2021年上市以来，该产品已实施14次分红，累计分配金额达13.72亿元，将可供分配金额的100%全塞给了投资者。博时蛇口产园REIT于2025年9月实施分红5679万元，分红比例同样达到100%。
行业 | 2025年累计分红金额（亿元） | 2025年单个项目分红次数 |
交通 | 54.43 | 3.38 |
能源 | 14.07 | 2 |
消费 | 12.43 | 3.13 |
园区 | 10.27 | 2.35 |
仓储物流 | 9.07 | 2.56 |
租赁住房 | 4.97 | 2.38 |
生态环保 | 2.18 | 2.5 |
水利设施 | 1.6 | 3 |
市政 | 0.77 | 1 |
合计/平均 | 109.79 | 2.64 |
二级市场也把收益砸实了——2025年公募REITs整体涨幅（复权）10.88%，所有行业板块飘红。消费板块年内累计涨幅28.72%。个券层面，嘉实物美消费REIT涨幅超过50%，易方达华威市场REIT则以73.31%的涨幅领跑市场，刷新板块收益天花板。
进入2026年，市场情绪延续温和修复。中证REITs全收益指数1月单月回报为4.22%。横向对比各大类资产表现，黄金＞原油＞可转债＞A股＞REITs＞美股＞纯债，REITs处于中游位置，虽未领涨，但展现出稳健的收益特征。
2月27日，中证REITs全收益指数收于1035.78点，单日微跌0.47%。但截至当日，年内累计涨幅仍维持在2.57%，跑赢大盘。
具体产品层面，结构性行情持续演绎：10只REITs产品年内涨幅超过8%；其中，南方润泽科技数据中心REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅均超10%；中金重庆两江REIT、华夏中海商业REIT、华泰江苏交控REIT、工银蒙能清洁能源REIT等涨幅亦超过9%。
在这样的收益兑现背景下，研究机构的共识逐渐清晰：公募REITs配置价值较高，尤其在“资产荒”背景下，具备高分红和中低风险的优势。
03
将可供分配利润的100%全数分配给投资者——这种红利，五年前普通投资者确实难以触及。
但眼下市场面临的现实是：牌桌已满，座上宾多为机构。
据中金公司统计，公募REITs的机构投资者持有比例从2021年末的88%一路攀升至2025年中期的97.2%。产业资本、券商、保险三类资金合计拿走了92.8%的份额。个人投资者的持仓占比在10%以内。
Wind，中金研究部；注：数据截至2025年6月30日
拿1月底这批集中申报的商业不动产REITs来说。2025年年底，证监会甩出一纸公告，正式启动商业不动产REITs试点。话音落下不到两个月，14只产品涌入申报通道，拟募集资金合计460亿元。
但财务顾问那一栏——已经受理的12只，国泰海通一家包了5单，中信证券拿了2单，剩下华泰联合、中金、申万宏源分食，头部券商的承销格局，清晰勾勒出这条新赛道的利益版图。
百亿私募日斗投资董事长王文前不久在微博表态：“未来非专业的普通老百姓根本不需要直接投资房地产，如果看好地产领域，买入REITs即可。一切投资正走向证券化、线上化，进出方便，操作简单，丰俭由人。这也是我看好券商的原因之一！”
此外，对地产企业而言，REITs的逻辑同样清晰。手里压着几十亿的商场、写字楼，过去是趴在账上吃折旧的固定资产，现在打包上市，瞬间回笼现金。有投资者分析，华润置地（股票代码：01109.HK）这些握着核心地段资产的，潜力比绝大多数人想的要大。
市场情绪不出意料迅速升温。中信建投提出要聚焦抗周期板块、高景气赛道与强扩储标的；华西证券预测，年底产品数量将突破100单，管理规模触及3000亿。甚至，中信证券将2026年定义为迈向万亿市场的关键一年。
在市场一片“上车”的喧嚣中，亦有分析人士泼下一杯冷水：万亿意味着什么？意味着现有规模要翻三倍，以及还有大批资产排队等待包装上市。“供给端将持续放量。供给多了，稀缺性就下降了；稀缺性下降，溢价空间自然收窄。这是资产定价最基本的常识。”
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